A termőföldek forgalmát érintő újabb jelentős változások 2020. július 1-től

A földhasználati jog alatt álló földrészletek megszüntetése
A törvény elsődleges célja a tiszta és egyértelmű tulajdonviszonyok kialakítása a részarány-földkiadási eljárások lezárásának szabályozásával. Ennek megfelelően a termelőszövetkezeti földhasználati jog alatt álló, tulajdonjogi szempontból rendezetlen jogállású földrészletek megszüntetésre kerülnek oly módon, hogy ezek az ingatlanok (bizonyos kivételekkel) 2021. január 1-jén a törvény erejénél fogva az állam tulajdonába és a Nemzeti Földalapba kerülnek az érintett részarány-tulajdonosok megfelelő pénzbeli kártalanítása mellett. A kártalanítás megfizetését a részarány-tulajdonos vagy jogutódja kérelmezheti a részarány-tulajdont nyilvántartó ingatlanügyi hatóságnál, amely dönt a kártalanítás iránti kérelem elbírálásáról és intézkedik a kártalanítás összegének kifizetéséről, a kifizetések pedig a kérelmek beérkezésének sorrendjében történnek meg.

Értéknövelő beruházásokkal kapcsolatos elszámolás
Bizonyos értéknövelő beruházásokkal érintett földrészletek esetén (így például, ha az tanyának minősül vagy ha a rajta található épület az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként van feltüntetve) elszámolási igény érvényesítésére is lehetőséget biztosít a törvény. A beruházónak az erre irányuló igényét legkésőbb 2021. december 31-ig kell a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szervvel közölni. Emellett a törvény lehetővé teszi, hogy a beruházót a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv által meghatározott ellenérték fejében vételi jog illesse meg 2022. május 1-jéig, ha hatósági bizonyítvánnyal igazolja, hogy a Földforgalmi törvényben foglalt tulajdonszerzési feltételeknek megfelel. A vételi jog gyakorlása esetén a vételárba be kell számítani a földrészleten létesített felépítmények tekintetében fennálló és a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv által elfogadott elszámolási igény összegét.

A részarány-tulajdonos vételi joga
A törvény lehetőséget biztosít arra is, hogy a legalább 2008. január 1-től szakadatlanul birtokló részarány-tulajdonos 2021. december 31-ig vételi jogot gyakorolhasson a kiadatlan részarány-tulajdona ellenében a birtokában álló földrészletre. Ennek feltétele, hogy a részarány-tulajdonos hatósági bizonyítvánnyal igazolja, hogy megfelel a Földforgalmi törvényben foglalt tulajdonszerzési feltételeknek, és a vételi jog gyakorlásával egyidejűleg (i) megteszi a tulajdonszerzési jogosultságként előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat, (ii) a szakadatlan birtoklásának tényét közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan igazolja, (iii) a földrészletre más részarány-tulajdonos nem formál igényt, és (iv) a földrészlet nem érintett a fentiekben említett értéknövelő beruházásokkal kapcsolatos elszámolással. Az említett részarány-tulajdonos egyébként a részarány-tulajdona ellenében kártalanításra jogosult, amelynek összege a vételi jog gyakorlása során a föld ellenértékeként is szolgálhat.

Földforgalmi törvény módosításai
A törvény számos földügyi tárgyú törvényt módosít (például az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló törvényt vagy a termőföld védelméről szóló törvényt), jelen cikk azonban csak a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvényt (Földforgalmi törvény) érintő leglényegesebb változások összefoglalására korlátozódik.

A módosító törvény indokolása szerint a jogalkalmazás során szerzett tapasztalatok alapján egymással egyébként bizalmi viszonyban nem álló magánszemélyek gyakran kötnek földre életjáradéki és tartási szerződést az elővásárlási jog megkerülése érdekében, mivel e megállapodások tekintetében nem áll fenn elővásárlási jog. A Földforgalmi törvény kijátszásának megakadályozása érdekében a módosító törvény a földet szerző felek tekintetében vezet be korlátozást azzal, hogy kifejezetten rögzíti, a föld tulajdonjogát tartás és életjáradék jogcímén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni.

A módosító törvény egyértelműen megfogalmazza továbbá, hogy a föld tulajdonjogát bizalmi vagyonkezelési szerződés útján nem lehet megszerezni, mivel ez a jogintézmény kifejezetten nem a földnek minősülő ingatlanok hasznosítását szolgálja, emellett a földhasználat speciális követelményeivel a bizalmi vagyonkezelés kevésbé egyeztethető össze.

A módosító törvény egyúttal egyszerűsíti a földre vonatkozó, a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot tartalmazó adásvételi szerződés közlésére vonatkozó előírásokat azzal, hogy elhagyja a szerződésnek a más törvényen, illetve a megállapodáson alapuló elővásárlási és előhaszonbérletre jogosultakkal való közvetlen közlésre vonatkozó követelményt. Ennek oka az, hogy a jogalkalmazásban bizonytalanságot jelent annak megállapítása, hogy a jóváhagyási eljárás során a mezőgazdasági igazgatási szerv köteles-e vizsgálni, és ha igen, akkor milyen szankciót fűzhet a közvetlen közlés igazolásának az elmaradásához. További változást jelent, hogy a Földforgalmi törvény módosításával a hirdetményi úton történő közlés már nem a települési önkormányzat polgármesteri hivatala hirdetőtáblájára való kifüggesztéssel történik meg, hanem kormányzati portálon történő közzététellel fog megvalósulni, amely szélesebb körű hozzáférést tesz lehetővé és a hirdetmények között többféle szempont szerinti keresést biztosít.

A fentiek alapján tehát megállapítható, hogy a módosító törvény jelentős változásokat hoz a földügyi szabályozásban, amik remélhetőleg valóban elősegítik a föld-tulajdonviszonyok rendezését. A Földforgalmi törvény módosításai a jogalkalmazás során felmerült problémákon alapulnak, így várhatóan hozzájárulnak a földek megszerzésére vonatkozó szabályok egyértelmű értelmezéséhez és alkalmazásához – összegezi végezetül az ügyvéd.